Au quatrième trimestre 2024, le marché des crédits immobiliers en France traverse une période marquée par une certaine stabilité des taux d'intérêts, mais également par une vigilance accrue face à des facteurs économiques incertains. Après plusieurs mois de hausse des taux, les établissements bancaires semblent adopter une posture attentiste, attendant de voir comment se développent l'inflation et les décisions des grandes banques centrales, notamment la Banque centrale européenne (BCE).

Rappel des tendances précédentes : une hausse continue des taux

Pour mieux comprendre la situation actuelle, il convient de revenir sur les évolutions des taux d'intérêts depuis le début de la remontée amorcée en 2022. Après des années de taux historiquement bas, la BCE a commencé à relever ses taux directeurs dans un contexte de lutte contre l'inflation galopante. Les effets de ces hausses se sont directement ressentis sur les crédits immobiliers, qui ont vu leurs taux bondir de manière significative tout au long de 2023 et du premier semestre 2024. À titre d'exemple, le taux moyen des crédits immobiliers pour les emprunts sur 20 ans est passé de 1,1 % début 2022 à 4,2 % à l'été 2024.

Un ralentissement des hausses mais une incertitude persistante

Depuis la fin de l'été 2024, la tendance à la hausse des taux d'intérêts semble marquer une pause, voire se stabiliser à des niveaux plus élevés, aux alentours de 4 à 4,5 % pour les prêts à taux fixe sur 20 ans. Cette stabilisation n'est cependant pas synonyme de retour à la normale : les emprunteurs doivent toujours s’adapter à un coût de l’argent nettement plus élevé que ce qu’ils ont pu connaître pendant les dernières décennies. 

L’impact de cette stagnation des taux se fait sentir dans plusieurs secteurs du marché immobilier. D'une part, les banques semblent être devenues plus sélectives dans l'octroi de prêts, avec des conditions d'emprunt plus strictes (endettement limité à 35 %, apport personnel plus important), ce qui réduit le pouvoir d'achat immobilier des ménages. D'autre part, certaines institutions financières jouent la carte de la concurrence en proposant des taux attractifs à des profils de clients spécifiques ou en jouant sur les marges pour maintenir leur part de marché.

Les raisons de la stabilité des taux au 4ème trimestre 2024

Plusieurs facteurs expliquent la stabilité relative des taux d'intérêts au cours de ce trimestre :

1. La politique monétaire de la BCE :** Bien que la BCE ait continué de maintenir ses taux directeurs à des niveaux élevés au cours de l'année 2024, elle semble montrer des signes de prudence, s'interrogeant sur la durée de ces hausses dans un contexte de ralentissement économique. Le marché anticipe que la BCE pourrait adopter une politique plus accommodante à moyen terme, notamment si l'inflation continue de se réduire progressivement.

2. Inflation sous contrôle : Après une période de fortes tensions inflationnistes, l'inflation en zone euro semble montrer des signes de modération, ce qui permet d'espérer une détente des taux d'intérêts à plus long terme. Cela limite le besoin pour la BCE de procéder à de nouvelles hausses agressives.

3. L'incertitude économique mondiale :** Les tensions géopolitiques et les incertitudes économiques mondiales, telles que les répercussions des politiques chinoises, de la guerre en Ukraine, et la crise énergétique, incitent à la prudence. Les investisseurs et les banques prennent en compte ces risques avant de modifier de manière significative leurs anticipations de taux.

L'impact sur le marché immobilier : une reprise timide mais des ajustements nécessaires

Les conséquences de cette évolution des taux d’intérêts sur le marché immobilier sont multiples. Si les taux ne continuent plus d’augmenter de manière significative, il demeure cependant difficile pour de nombreux ménages d’accéder à la propriété, notamment en raison du renchérissement du coût global de l’emprunt.

- Le secteur du neuf vs. l’ancien : L’immobilier neuf, qui nécessite généralement des prêts plus importants en raison des prix d'achat plus élevés, pourrait continuer de souffrir des hausses de taux. En revanche, l’immobilier ancien, moins cher, pourrait connaître une légère reprise, surtout dans les zones périphériques des grandes villes ou les zones rurales où les prix sont restés relativement accessibles.

- Un retour progressif des investisseurs : Bien que les taux restent élevés, certains investisseurs immobiliers pourraient revenir sur le marché en quête de biens locatifs, particulièrement si les rendements restent attractifs malgré un coût d’emprunt plus élevé. Ce phénomène pourrait redynamiser certaines parts du marché, en particulier dans les zones où la demande locative est forte.

Les prévisions pour la fin de l’année 2024 et le début de 2025

Le scénario pour la fin de 2024 et le début de 2025 reste incertain. Les experts s'accordent à dire que le maintien de la stabilité des taux au 4ème trimestre pourrait se prolonger en début d'année prochaine. Toutefois, tout dépendra de l’évolution de la situation économique globale et des décisions futures de la BCE. Si l’inflation continue de ralentir et que l’économie européenne semble se stabiliser, il est possible que les banques centrales amorcent une réduction progressive des taux directeurs, ce qui pourrait engendrer une baisse lente des taux de crédit.

Conclusion

En résumé, le 4ème trimestre 2024 marque une phase de stabilisation relative des taux d’intérêts pour les crédits immobiliers, après une période de hausses rapides et fortes. Si la situation semble plus calme, l'incertitude économique demeure présente, et il est difficile de prévoir une véritable détente à court terme. Les emprunteurs doivent rester prudents et bien préparer leurs projets immobiliers, notamment en s’assurant que leur capacité d'emprunt est en adéquation avec les nouvelles réalités du marché. Quant aux investisseurs, la prudence reste de mise, même si certains signes d'un retour progressif sur le marché immobilier se dessinent.